Face à un loyer impayé, le propriétaire se retrouve souvent démuni. Entre la crainte de la trêve hivernale et la complexité des délais de procédure, il est essentiel d’agir avec méthode. Chez Cime Avocats, nous accompagnons les bailleurs pour sécuriser leur patrimoine tout en respectant strictement le cadre légal, afin d’éviter tout risque de nullité de la procédure.
Voici les étapes clés de la procédure d’expulsion pour impayés de loyers.
1. La phase amiable : Une étape préalable nécessaire
Avant d’engager les hostilités judiciaires, une tentative de résolution amiable est recommandée.
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La relance simple : Dès le premier jour de retard.
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La mise en demeure : Envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), elle constitue une preuve juridique du manquement du locataire.
2. Le commandement de payer : Le déclencheur juridique
Si la phase amiable échoue, l’intervention d’un commissaire de justice (anciennement huissier) est obligatoire. Il signifie au locataire un commandement de payer.
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Le contenu : Cet acte récapitule les sommes dues et informe le locataire qu’il dispose de deux mois pour régler sa dette.
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L’implication de la caution : Le commandement doit également être signifié à la caution (garant) dans un délai de 15 jours.
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Signalement à la CCAPEX : Le commissaire de justice doit signaler l’impayé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives.
3. L’assignation en référé
Si la dette n’est pas réglée à l’issue du délai de deux mois, le bailleur peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP).
L’objectif de cette audience est d’obtenir :
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La résiliation judiciaire du bail (si la clause résolutoire est acquise).
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L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef.
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La condamnation au paiement des arriérés et d’une indemnité d’occupation (somme due par le locataire restant dans les lieux après la fin du bail).
Bon à savoir : Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire s’il estime que sa situation permet un apurement de la dette. Dans ce cas, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
4. Le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement obtenu et signifié par commissaire de justice, le locataire dispose généralement d’un délai de deux mois pour quitter le logement.
C’est à cette étape que le locataire peut demander des délais supplémentaires au juge (pouvant aller de quelques mois à un an selon les circonstances).
5. L’expulsion effective
Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice procède à la tentative d’expulsion.
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Le concours de la force publique : Si le locataire refuse d’ouvrir, l’officier doit solliciter l’assistance de la police ou de la gendarmerie auprès de la Préfecture.
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La trêve hivernale : Sauf cas très particuliers, aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars.
Pourquoi faire appel à Cime Avocats ?
La procédure d’expulsion est parsemée de pièges procéduraux. Un vice de forme dans le commandement de payer ou un non-respect des délais de notification peut annuler l’intégralité de vos démarches et vous faire perdre de précieux mois.
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